Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).
Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.
Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :
- le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger
- le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols
De façon générale, divers éléments pouvant restreindre les possibilités de futurs agrandissements.
L’achat du terrain
- en lotissement : vous aurez l'assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation, le lotisseur en est juridiquement garant.
- terrain isolé : prenez votre temps, c’est d’abord le terrain qui donnera de la valeur à votre maison.
Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions :
* Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
* Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
* Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
* Quelle est la superficie constructible (COS) ?
* Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
* La surface vendue est -elle fiable ?
Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Le permis de construire Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
Attention : le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.
Le budget nécessaire La signature du contrat de construction fait de vous le maître d’ouvrage (vous avez l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur vous donne les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).
Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :
- 5 % à sa signature,
- 10 % à l’ouverture du chantier,
- 10 % à l’achèvement des fondations,
- 15 % à l’achèvement des murs,
- 20 % à la mise “hors d’eau” ,
- 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise “hors d’air” ,
- 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
- les 5 % restants à la remise des clés.
Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.
L'achèvement de la construction
La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par vous ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Vous devenez alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement. La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.
Le certificat de conformité est établi à votre demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.