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La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).
* Pour une maison :
Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, il est important qu’il soit à déblocages successifs.
Chaque versement réclamé par le constructeur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
Le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’à la livraison (dernier déblocage).
Il est possible de différer également le paiement des intérêts intercalaires. Dans ce cas , il faudra mettre en place une franchise totale (report du paiement du capital et des intérêts pendant la construction).
Le contrat de réservation Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte bloqué), il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition, si vous le souhaitez. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.
Important : les conditions de la vente (date, prix, délais...) et la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs doivent être vérifiées.
Les garanties Avant l’acte de vente (ou acte authentique) le notaire est chargé de vérifier que le promoteur a les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction.
Pendant la construction deux garanties sont obligatoires : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire. À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.
Après la construction :
- la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès verbal de réception des travaux
- la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)
- la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination
- l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité
La Vente achevée
Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.
La construction
Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :
La loi SRU du 13/12/2000 précise quatre documents d’urbanisme :
- le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger
- le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols
- la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU
- le plan de prévention des risques
Il faut considérer également :
Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux et/ou jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux (ou à défaut, au minimum 20%).
L’état d’avancement des travaux L'état d'avancement des travaux va varier selon l'achat :
* Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
* Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
- 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation) ;
- 35 % à la mise “hors d’eau”;
- 25 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- 5 % à la remise des clés, acte qui concrétise le transfert de propriété du bien construit.
* Pour une maison :
- 20 % à l’achèvement des fondations ;
- 25 % à la mise “hors d’eau” ;
- 40 % à l’achèvement de la maison ;
- 15 % à la remise des clés.
Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, il est important qu’il soit à déblocages successifs.
Chaque versement réclamé par le constructeur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
Le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’à la livraison (dernier déblocage).
Il est possible de différer également le paiement des intérêts intercalaires. Dans ce cas , il faudra mettre en place une franchise totale (report du paiement du capital et des intérêts pendant la construction).
Le contrat de réservation Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte bloqué), il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition, si vous le souhaitez. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.
Important : les conditions de la vente (date, prix, délais...) et la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs doivent être vérifiées.
Les garanties Avant l’acte de vente (ou acte authentique) le notaire est chargé de vérifier que le promoteur a les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction.
Pendant la construction deux garanties sont obligatoires : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire. À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.
Après la construction :
- la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès verbal de réception des travaux
- la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)
- la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination
- l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité
La Vente achevée
Le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique.
Les frais de mutation d'un logement neuf sont d'environ 2% à 3% du prix d'achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l'acquéreur.
La construction
Avant d’envisager la construction d’un bien, il faut considérer les contraintes de l’urbanisme :
La loi SRU du 13/12/2000 précise quatre documents d’urbanisme :
- le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger
- le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols
- la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU
- le plan de prévention des risques
Il faut considérer également :
- Le Coefficient d’occupation des sols (COS), il exprime la « Shon » (la Surface Hors d’ Oeuvre Nette) de la construction selon la surface du terrain, c’est à dire le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.
- Les règles architecturales qui imposent des dispositions complémentaires (hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc.)
L’achat du terrain
Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions :
* Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
* Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
* Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
* Quelle est la superficie constructible (COS) ?
* Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
* La surface vendue est -elle fiable ?
Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Le permis de construire Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
Attention : le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.
Le budget nécessaire La signature du contrat de construction fait de vous le maître d’ouvrage (vous avez l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur vous donne les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).
Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :
Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.
L'achèvement de la construction La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par vous ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Vous devenez alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement. La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.
Le certificat de conformité est établi à votre demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.
- en lotissement : vous aurez l'assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation, le lotisseur en est juridiquement garant.
- terrain isolé : prenez votre temps, c’est d’abord le terrain qui donnera de la valeur à votre maison.
Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions :
* Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
* Quels seront les frais annexes ? (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...)
* Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
* Quelle est la superficie constructible (COS) ?
* Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
* La surface vendue est -elle fiable ?
Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Le permis de construire Il est obligatoire pour toute construction durable, il doit être demandé à la mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
Attention : le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans.
Le budget nécessaire La signature du contrat de construction fait de vous le maître d’ouvrage (vous avez l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage).
Le constructeur vous donne les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).
Le contrat de construction obéit à des règles de déblocages successifs quant au paiement du prix de vente :
- 5 % à sa signature,
- 10 % à l’ouverture du chantier,
- 10 % à l’achèvement des fondations,
- 15 % à l’achèvement des murs,
- 20 % à la mise “hors d’eau” ,
- 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise “hors d’air” ,
- 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
- les 5 % restants à la remise des clés.
Le constructeur doit fournir une garantie financière de livraison, à un prix et à une date convenus. Il doit également proposer au maître d’ouvrage de souscrire une garantie dommages ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 % à 6 % du coût de l’opération, il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
Il est primordial de bien établir votre budget pour déterminer votre besoin de financement par un prêt bancaire.
L'achèvement de la construction La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserve, la réception et la livraison sont le plus souvent concomitantes.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être adressée à la mairie, par vous ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des travaux.
Vous devenez alors redevable de l’impôt foncier (possibilité d'exonération les deux premières années sur demande auprès de votre mairie), et de la taxe locale d'équipement. La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.
Le certificat de conformité est établi à votre demande par les services d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.
Les règles juridiques à connaître
L’avant-contrat va garantir le bon déroulement de la transaction entre le vendeur et l’acheteur, il précise aussi bien les conditions et les étapes de la vente, que les modalités de paiement ou la procédure d’entrée en possession du bien.
Si vous signez un acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un logement ancien, vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours.
Si l’acte est établi par un notaire, celui-ci doit vous notifier le projet et vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours avant de signer.
Si l’acte de vente est précédé d’un avant-contrat (promesse), ce qui est généralement le cas, le délai de rétractation ou de réflexion ne s’applique qu’à l’avant-contrat.
De même, si votre acquisition est financée par un prêt, elle est soumise à la condition suspensive de l’obtention du prêt.
Les obligations et garanties dûes par le vendeur
Un vendeur, professionnel ou non professionnel, ne peut se prévaloir d’aucune clause pour restreindre cette garantie.
L’entrée en possession
- Les droits de mutation s’élèvent à 5,09 % depuis le 01/01/2006 (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Les acquisitions de logement faisant l’objet d’une première mutation dans les cinq ans après l’achèvement des travaux supportent une TVA de 19,6 % incluse dans le prix de vente, à laquelle s’ajoute un droit de mutation de 0,715 % calculé sur le prix hors taxes (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Il en sera de même pour les acquisitions de logement en l’état futur d’achèvement.
- Lorsque la commission de l’intermédiaire est à la charge de l’acheteur, elle n’est, en principe, pas comprise dans le prix et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.
- Les frais de mutation d’un logement neuf sont d’environ 2 % à 3 % du prix d’achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l’acquéreur.
L’avant-contrat va garantir le bon déroulement de la transaction entre le vendeur et l’acheteur, il précise aussi bien les conditions et les étapes de la vente, que les modalités de paiement ou la procédure d’entrée en possession du bien.
Si vous signez un acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un logement ancien, vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours.
Si l’acte est établi par un notaire, celui-ci doit vous notifier le projet et vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours avant de signer.
Si l’acte de vente est précédé d’un avant-contrat (promesse), ce qui est généralement le cas, le délai de rétractation ou de réflexion ne s’applique qu’à l’avant-contrat.
De même, si votre acquisition est financée par un prêt, elle est soumise à la condition suspensive de l’obtention du prêt.
Le compromis de vente ou “promesse synallagmatique de vente”
Lorsque les conditions suspensives sont remplies, il engage de manière réciproque et irrévocable vendeur et acheteur.
La renonciation d’une partie autorise l’autre à la contraindre par voie de justice ou à lui réclamer le paiement des pénalités prévues dans le compromis.
La vente devra obligatoirement être régularisée par un acte notarié.
La promesse unilatérale de vente
Le vendeur s’engage définitivement à signer l’acte de vente.
S’il renonce, il pourra y être obligé par voie judiciaire ou être contraint au remboursement des frais occasionnés ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts. De même, si le bénéficiaire de la promesse (une fois les conditions suspensives remplies), ne veut plus conclure la vente, il perd l’indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix).
Toute promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les dix jours après sa signature, à défaut elle sera considérée comme nulle.
La promesse unilatérale d’achat L’acheteur s’engage à conclure l’opération dès que le vendeur aura accepté la proposition.
Si la vente ne se conclue pas (une fois les conditions suspensives remplies) , les sommes versées lors de la signature de la promesse (en général 10% du prix) sont le plus souvent perdues.
Chacune des parties peut avoir son notaire respectif.
Celui du vendeur se chargera des formalités préalables à la vente, tandis que celui de l’acquéreur rédigera l'acte et accomplira les formalités postérieures, ceci s’opère sans surcoût.
La renonciation d’une partie autorise l’autre à la contraindre par voie de justice ou à lui réclamer le paiement des pénalités prévues dans le compromis.
La vente devra obligatoirement être régularisée par un acte notarié.
La promesse unilatérale de vente
Le vendeur s’engage définitivement à signer l’acte de vente.
S’il renonce, il pourra y être obligé par voie judiciaire ou être contraint au remboursement des frais occasionnés ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts. De même, si le bénéficiaire de la promesse (une fois les conditions suspensives remplies), ne veut plus conclure la vente, il perd l’indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix).
Toute promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les dix jours après sa signature, à défaut elle sera considérée comme nulle.
La promesse unilatérale d’achat L’acheteur s’engage à conclure l’opération dès que le vendeur aura accepté la proposition.
Si la vente ne se conclue pas (une fois les conditions suspensives remplies) , les sommes versées lors de la signature de la promesse (en général 10% du prix) sont le plus souvent perdues.
Chacune des parties peut avoir son notaire respectif.
Celui du vendeur se chargera des formalités préalables à la vente, tandis que celui de l’acquéreur rédigera l'acte et accomplira les formalités postérieures, ceci s’opère sans surcoût.
Les obligations et garanties dûes par le vendeur
Les obligations * Les propriétaires de maisons individuelles ou de locaux situés dans un immeuble collectif ancien doivent faire effectuer une recherche puis une expertise sur la présence d’amiante, de plomb et de termites.
* La loi Carrez (18 décembre 1996) précise que le vendeur est tenu de préciser, dès l’avant-contrat, la surface exacte du bien vendu, qu’il soit neuf ou ancien. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’ acte, vous aurez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.
Les garanties
a- La garantie contre les vices cachés de l’immeuble
Les vices concernés sont ceux, dont un acquéreur normalement vigilant ne pouvait se rendre compte qu’au prix d’investigations poussées.
Ces vices le rendraient impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminueraient tellement cet usage que, les connaissant, l’acheteur n’aurait pas acquis l’immeuble ou l’aurait acquis à un prix inférieur (art. 1 641 du code civil).
L’ action doit être intentée dans un bref délai (art. 1 648 du code civil).Compte tenu de la nature du vice invoqué et du temps normalement nécessaire pour le découvrir, le juge déterminera si cette condition est remplie.
Le vendeur non professionnel, à condition qu’il ignore les vices du bien vendu, peut s’exonérer valablement de cette garantie par une clause de l’acte de vente.
b- La garantie contre l’éviction de l’immeuble.
Cette garantie implique :
* La loi Carrez (18 décembre 1996) précise que le vendeur est tenu de préciser, dès l’avant-contrat, la surface exacte du bien vendu, qu’il soit neuf ou ancien. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’ acte, vous aurez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.
Les garanties
a- La garantie contre les vices cachés de l’immeuble
Les vices concernés sont ceux, dont un acquéreur normalement vigilant ne pouvait se rendre compte qu’au prix d’investigations poussées.
Ces vices le rendraient impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminueraient tellement cet usage que, les connaissant, l’acheteur n’aurait pas acquis l’immeuble ou l’aurait acquis à un prix inférieur (art. 1 641 du code civil).
L’ action doit être intentée dans un bref délai (art. 1 648 du code civil).Compte tenu de la nature du vice invoqué et du temps normalement nécessaire pour le découvrir, le juge déterminera si cette condition est remplie.
Le vendeur non professionnel, à condition qu’il ignore les vices du bien vendu, peut s’exonérer valablement de cette garantie par une clause de l’acte de vente.
b- La garantie contre l’éviction de l’immeuble.
Cette garantie implique :
- que le vendeur révèle les charges grevant le bien (servitudes, hypothèques,usufruit, baux, etc.)
- qu’il s’abstienne de tout acte susceptible de troubler l’acquéreur dans son droit de propriété
- qu’il défende l’acquéreur contre les troubles de droit causés par des tiers pour des faits antérieurs à la vente
Un vendeur, professionnel ou non professionnel, ne peut se prévaloir d’aucune clause pour restreindre cette garantie.
L’entrée en possession
- La date d’entrée en possession du bien correspond en principe au jour de la signature de l’acte de vente notarié et se concrétise soit par l’occupation des lieux, soit par la perception de loyers.
- Les assurances en cours sont à maintenir tant que le transfert de propriété n’a pas eu lieu.
- Les droits de mutation s’élèvent à 5,09 % depuis le 01/01/2006 (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Les acquisitions de logement faisant l’objet d’une première mutation dans les cinq ans après l’achèvement des travaux supportent une TVA de 19,6 % incluse dans le prix de vente, à laquelle s’ajoute un droit de mutation de 0,715 % calculé sur le prix hors taxes (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).
Il en sera de même pour les acquisitions de logement en l’état futur d’achèvement.
- Lorsque la commission de l’intermédiaire est à la charge de l’acheteur, elle n’est, en principe, pas comprise dans le prix et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.
- Les frais de mutation d’un logement neuf sont d’environ 2 % à 3 % du prix d’achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l’acquéreur.
| A noter • L’achat au comptant répond aux règles classiques du contrat de vente. • L’achat en viager permet d’acquérir un bien contre le paiement d’une somme au comptant (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature du contrat. La promesse de vente doit être rédigée avec attention et très précisément. En cas de décès de l’acheteur, les héritiers seront redevables de la rente. |
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