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Scellier |
Scellier 2010 |
LMNP-SCELLIER |
LMP-LMNP |
Girardin |
Le principe de la loi scellier
Les contribuables domiciliés en France faisant l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficieront d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Jusqu’au 31 décembre 2009, les contribuables pourront donc choisir d’appliquer, soit ce nouveau dispositif, soit le régime Robien recentré ou Borloo. En effet, le texte qui instaure la réduction d’impôt précise également que le dispositif Robien/Borloo ne sera applicable que pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2009.
L’avantage fiscal de la loi scellier
Avec le dispositif SCELLIER le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier.
Calcul
La réduction d’impôt sera de 25% pour les acquisitions faites en 2009 et 2010 et de 20 % à partir de 2011.
Cette réduction d’impôt sera calculée sur le prix de revient de l’appartement et répartie de la façon suivante :
- un neuvième du montant total de la réduction d’impôt par année (2,77% par an pour 2009 et 2010).
Lorsque le logement reste loué à l’issue de la période d’engagement de location, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire :
- 2% du prix de revient du bien par an par période de 3 ans renouvelable 1 fois.
La réduction d’impôt sera de 25% pour les acquisitions faites en 2009 et 2010 et de 20 % à partir de 2011.
Cette réduction d’impôt sera calculée sur le prix de revient de l’appartement et répartie de la façon suivante :
- un neuvième du montant total de la réduction d’impôt par année (2,77% par an pour 2009 et 2010).
Lorsque le logement reste loué à l’issue de la période d’engagement de location, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire :
- 2% du prix de revient du bien par an par période de 3 ans renouvelable 1 fois.
Conditions d’application de la loi scellier
Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction du prorata de ses parts.
Attention ! Il ne sera possible de bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison d’un seul logement au titre d’une même année d’imposition. Le montant servant de base de calcul de la réduction n’impôt sera plafonné à 300 000 €.
Soit 300 000 € x 2,77 % = 8 310 € par an de réduction sur l’impôt payé.
Sous réserve des décrets d'application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour 2008 et pour la loi de finance 2009.
Possible réforme du régime Scellier pour 2010
Lundi 7 décembre 2009, le sénat a adopté une nouvelle version de l’article 44 du projet de loi de finances pour 2010.
Il revient à cette occasion en partie sur le texte initial de la loi de finances pour 2010, soit un taux de réduction d'impôt de 20% pour les investissements non BBC réalisés en 2010, majoré à 25 % pour les investissements BBC.
Il revient également sur la pérennisation du Scellier souhaitée par l'Assemblée Nationale et réinstaure un texte qui prévoit la fin du dispositif au 31 décembre 2012.
Concernant le PLS, le Sénat adopte la même position que l'Assemblée Nationale : interdiction du cumul Scellier et PLS.
Ces dispositions sont provisoires : la Commission mixte paritaire doit désormais établir un texte définitif qui devra ensuite être voté par l'Assemblée Nationale et le Sénat avant le 31 décembre.
Si l’avantage fiscal venait à être diminué pour les investissements 2010, le régime Scellier resterait tout de même l’un des plus avantageux système de défiscalisation par l’immobilier.
Lundi 7 décembre 2009, le sénat a adopté une nouvelle version de l’article 44 du projet de loi de finances pour 2010.
Il revient à cette occasion en partie sur le texte initial de la loi de finances pour 2010, soit un taux de réduction d'impôt de 20% pour les investissements non BBC réalisés en 2010, majoré à 25 % pour les investissements BBC.
Il revient également sur la pérennisation du Scellier souhaitée par l'Assemblée Nationale et réinstaure un texte qui prévoit la fin du dispositif au 31 décembre 2012.
Concernant le PLS, le Sénat adopte la même position que l'Assemblée Nationale : interdiction du cumul Scellier et PLS.
Ces dispositions sont provisoires : la Commission mixte paritaire doit désormais établir un texte définitif qui devra ensuite être voté par l'Assemblée Nationale et le Sénat avant le 31 décembre.
Si l’avantage fiscal venait à être diminué pour les investissements 2010, le régime Scellier resterait tout de même l’un des plus avantageux système de défiscalisation par l’immobilier.
LMNP-SCELLIER: LA REDUCTION D’IMPOT EN LOCATION MEUBLEE
La loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, réforme l’avantage fiscal lié aux investissements en loueur en meublé.
Cette loi supprime la réduction d’impôt de 5% initialement prévue par la loi de finances pour 2009, et instaure, dans la lignée du dispositif « Scellier », une réduction d’impôt de 25% ou 20% pour les investissements en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
| L’AVANTAGE FISCAL EN LMNP, c’est : • Une réduction d’impôt de 25% du prix de revient de l’investissement pour les acquisitions en 2009 et 2010 ; • Une réduction d’impôt de 20% du prix de revient de l’investissement pour les acquisitions en 2011 et 2012 ; • Une récupération de TVA sur l’investissement. |
LES CONDITIONS D’APPLICATION
Les logements concernés
Pour pouvoir s’appliquer, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans un logement compris dans :
- Une résidence avec services pour étudiants ;
- Une résidence de tourisme classée ;
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ;
- Une résidence médicalisée.
Les obligations de l’investisseur
L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’investisseur doit s’engager à respecter les dispositions suivantes :
- Un engagement de location du bien meublé d’au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans lequel le logement est situé.
- La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Le bien ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.
LA REDUCTION D’IMPOT
Cette réduction d’impôt est applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. En contre-partie de cet avantage fiscal, l’investisseur perd la possibilité d’amortir le bien pour la fraction du prix donnant droit à la réduction d’impôt.
Calcul de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt, initialement fixé à 5%, est porté à :
25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
Pour l’application de ces taux, on retient la date de signature de l’acte authentique.
Cette réduction est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt dû au titre des six années suivantes. Pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, l’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Rappel : Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut donc générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global.
Attention ! Contrairement au dispositif « Scellier » applicable aux investissements locatifs en secteur intermédiaire, il n’est prévu aucune option pour une réduction d’impôt sur 15 ans et à 37%.
Cette réduction d’impôt n’est pas exclusive du dispositif Scellier, il serait donc possible d’effectuer la même année un investissement LMNP et un investissement Scellier.
Plafonnement de la réduction d’impôt
Le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal lié au LMNP est désormais fixé à 300 000 €.
Toutefois, si la fraction du prix qui ouvre droit à réduction d’impôt ne peut plus être amortie, la fraction excédant les 300 000 € pourra elle être amortie.
Ainsi par exemple, dans le cas d’un investissement de 380 000 € :
La réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € et les 80 000 € restants pourront être amortis.
La loi ne limite pas ce dispositif à un seul investissement (à l’inverse de la loi « Scellier »), par conséquent il serait possible de bénéficier de la réduction d’impôt pour l’acquisition de plusieurs logements.
LA RECUPERATION DE TVA
Les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont généralement exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991. Les loueurs en meublés peuvent cependant être assujettis à la TVA lorsque l’exploitant propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier, à savoir :
- le petit-déjeuner ;
- l’entretien régulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
Cet assujettissement à la TVA est également possible pour les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme.
La loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, ne prévoit aucune incompatibilité avec la récupération de TVA, par conséquent si l’investissement remplit les conditions précitées, l’investisseur pourra demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien (taux 19,6%). Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.
EXEMPLE D’IMPACT SUR L’EFFORT D’EPARGNE
Exemple réalisé avec les paramètres suivants :
Couple marié avec 2 parts fiscales et un revenu net imposable de 51 000 €.
Financement sur 20 ans plus franchise totale de 24 mois avec un taux de 5,25 % et ADI de 3,5 € / 10 000 € emprunté.
| Montant de l'investissement TTC | Loyer mensuel | Récupération de TVA | Avantage fiscal | Effort d'épargne mensuel* | |
| LMNP avec réduction d'impôt | 95 851 € | 259 € | 14 835 € | 17 878 € de réduction d'impôt | 286 € |
| LMNP avec amortissement | 95 851 € | 259 € | 14 835 € | 14 ans de revenus nets d'impôt au terme du financement | 354 € |
Source : loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009 publiée au JO du 22 avril 2009.
La location meublée ne fait l’objet d’aucune définition légale. Elle consiste à conférer la jouissance d’un local à usage d’habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation.
Fiscalement, les loueurs en meublé sont divisés en deux catégories distinctes :
En règle générale, les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991.
Cependant, les loueurs en meublés sont assujettis à la TVA lorsque l’exploitant (inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés), propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier , à savoir :
Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Le sort des déficits
Situation du LMNP au regard des plus-values
Situation de LMNP au regard de l’ISF
LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)
- être inscrit comme tel au RCS ;
- réaliser plus de 23 000€ TTC de recettes annuelles au titre de l’activité de LMP ou retirer de l’activité de loueur 50% au moins de ses revenus.
Ils sont autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Si les recettes dépassent 250 000€ HT mais n’excèdent pas 350 000€ HT, l’exonération est partielle.
Au-delà de 350 000€ HT, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
Deux conditions cumulatives sont à remplir :
- l’activité de location meublée doit procurer plus de 23 000€ de recettes annuelles.
- et le loueur meublé doit retirer de cette activité plus de 50% des revenus de son foyer fiscal.
Attention, l’appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des BA mais non des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers.
Sous réserve des décrets d'application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour 2008 et pour la loi de finance 2009.
Fiscalement, les loueurs en meublé sont divisés en deux catégories distinctes :
- les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ;
- les loueurs en meublé professionnel (LMP)
En règle générale, les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991.
Cependant, les loueurs en meublés sont assujettis à la TVA lorsque l’exploitant (inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés), propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier , à savoir :
- le petit-déjeuner ;
- l’entretien régulier des parties communes et privatives ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle
L’investisseur pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien, ce qui diminue d’autant le prix d’achat de l’immeuble. Ce remboursement intervient dans les 6 mois de la livraison.
LES REVENUS TIRES DE LA LOCATION MEUBLEE
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) que le loueur exerce son activité à titre professionnel ou non professionnel.
La détermination du résultat imposable est la suivante :
RECETTES − CHARGES = RESULTAT IMPOSABLE
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non.
Les charges sont constituées par la taxe foncière, les frais de gestion, d’assurance, l’amortissement des locaux, du mobilier, et les intérêts d’emprunt...
Attention, le Code Général des Impôts précise que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. En pratique, cela signifie que l’imputation de l’amortissement sur le revenu ne peut créer ou augmenter un éventuel déficit procuré par la location.
Dans ce cas, les amortissements sont reportables indéfiniment et permettent d’obtenir des revenus ultérieurs nets d’impôts, jusqu’à épuisement de la réserve d’amortissement.
| Le LMNP, c’est : - une récupération de TVA sur l’investissement. - des revenus nets d’impôts au terme de la période de financement. - une garantie de loyers pendant la durée du bail commercial. - un excellent produit retraite. - un tremplin pour le LMP. |
Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Le contribuable ne doit pas être inscrit comme tel au RCS ou bien qu’inscrit au RCS au titre de cette activité, le contribuable doit retirer de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieures à 23 000€ et moins de 50% de leur revenu global.
Le sort des déficits
Les loueurs en meublé non professionnel relèvent de la catégorie BIC non professionnel.
Ils ne sont donc pas autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global.
Les déficits non déductibles ne peuvent être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature (BIC non professionnel) soit la même année ou les six années suivantes.
Ils ne sont donc pas autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global.
Les déficits non déductibles ne peuvent être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature (BIC non professionnel) soit la même année ou les six années suivantes.
Situation du LMNP au regard des plus-values
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l’occasion de la cession des locaux d’habitation meublés ne sont pas soumis au régime des plus-values professionnelles mais à celui des plus-values privées.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien.
Situation de LMNP au regard de l’ISF
Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n’étant pas exonérés, ils entrent dans la base d’imposition de l’ISF.
LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)
| Le LMP, c’est : - une récupération de TVA sur l’investissement. - un placement fortement défiscalisant. - une garantie de loyers pendant la durée du bail commercial. - des revenus nets d’impôts au terme de la période de financement. |
Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Le contribuable doit :- être inscrit comme tel au RCS ;
- réaliser plus de 23 000€ TTC de recettes annuelles au titre de l’activité de LMP ou retirer de l’activité de loueur 50% au moins de ses revenus.
Le sort des déficits
Les loueurs en meublé professionnel relèvent de la catégorie de BIC professionnel.Ils sont autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Situation du LMP au regard des plus-values
Les plus values sont exonérées lorsque les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000€ HT et que l’activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans. Cette durée s’apprécie au niveau du loueur professionnel et non du bien loué.Si les recettes dépassent 250 000€ HT mais n’excèdent pas 350 000€ HT, l’exonération est partielle.
Au-delà de 350 000€ HT, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
Situation de LMP au regard de l’ISF
Les biens loués meublés peuvent avoir la qualité de biens professionnels et donc être exonérés. Cependant la loi de finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilité d’exonération.Deux conditions cumulatives sont à remplir :
- l’activité de location meublée doit procurer plus de 23 000€ de recettes annuelles.
- et le loueur meublé doit retirer de cette activité plus de 50% des revenus de son foyer fiscal.
Attention, l’appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des BA mais non des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers.
Sous réserve des décrets d'application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour 2008 et pour la loi de finance 2009.
| LA LOI GIRARDIN c’est : • Une forte réduction d’impôt d’au maximum 50% sur le montant de l’investissement (majorée de 4 points grâce à l’utilisation d’une source d’énergie renouvelable). • Un engagement de location de 5 ou 6 ans. |
CHAMP D'APPLICATION
Personnes concernées
Types d’investissements
Réduction d’impôt Le montant de la réduction dépend du choix du propriétaire qui peut opter :
Le secteur libre
- 145 € dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte.
- 184 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Les personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles réalisent, avant le 1er janvier 2018, des investissements dans le secteur du logement.
La réduction d’impôt est ouverte aux investissements outre-mer en indivision autre que successorale. Chaque indivisaire pratiquera une réduction d’impôt proportionnelle au montant de ses droits dans l’indivision*.
Attention, la loi Girardin exclut expressément du bénéfice fiscal les immeubles, parts ou actions dont le droit de propriété est démembré. Ainsi, seules les personnes titulaires de la pleine propriété des immeubles bénéficient de l’avantage fiscal.
Types d’investissements
La réduction d’impôt concerne notamment les acquisitions d’un logement neuf situés dans les départements et territoires d’outre-mer.
Le contribuable doit s’engager à louer nu le logement dans les 6 mois à compter de la date d’achèvement à un locataire qui y fixe sa résidence principale.
Réduction d’impôt Le montant de la réduction dépend du choix du propriétaire qui peut opter :
- soit pour le secteur libre
- soit pour le secteur intermédiaire
Le secteur libre
La réduction d’impôt est de 40% du montant de l’investissement étalée sur 5 ans.
Le propriétaire doit alors s’engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 5 ans.
Le contribuable n’est soumis à aucun plafond de ressources du locataire.
Le secteur intermédiaire
Le propriétaire doit alors s’engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 5 ans.
Le contribuable n’est soumis à aucun plafond de ressources du locataire.
La réduction d’impôt est de 50% du montant de l’investissement étalée sur 5 ans.
Le propriétaire doit alors s’engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 6 ans.
L’utilisation d’une source d’énergie renouvelable Le taux de la réduction d’impôt est majoré de 4 points lorsque des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont installés dans le logement.
Les équipements concernés sont les suivants :
- Equipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire ;
- Systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse ;
- Pompes à chaleur ;
- Equipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières.
En contrepartie le contribuable est tenu au respect de certains plafonds.
Plafonds de loyers Pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :Le propriétaire doit alors s’engager à affecter le bien à la location nue à usage de résidence principale pendant une durée de 6 ans.
L’utilisation d’une source d’énergie renouvelable Le taux de la réduction d’impôt est majoré de 4 points lorsque des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont installés dans le logement.
Les équipements concernés sont les suivants :
- Equipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire ;
- Systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse ;
- Pompes à chaleur ;
- Equipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières.
En contrepartie le contribuable est tenu au respect de certains plafonds.
- 145 € dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte.
- 184 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Plafonds de ressources du locataire Le plafond de ressources du locataire s'entend des revenus nets de frais professionnels, figurant sur l’avis d’imposition établi l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.
Les conditions de ressources s’apprécient à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement exprès.
Les évolutions postérieures de ressources ne remettent pas en cause la réduction d’impôt.
Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Les conditions de ressources s’apprécient à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement exprès.
Les évolutions postérieures de ressources ne remettent pas en cause la réduction d’impôt.
Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| COMPOSITION DU FOYER | PLAFONDS ANNUELS DE RESSOURCE | |
|
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte
|
Polynésie française,
Nouvelle-Calédonie, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon |
|
| Personne seule | 28 638 € | 26 962 € |
| Couple marié | 52 968 € | 49 867 € |
| Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge | 56 032 € | 52 751 € |
| Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge | 59 096 € | 55 636 € |
| Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge | 63 191 € | 59 489 € |
| Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge | 67 285 € | 63 344 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5ième | + 4 298 € | + 4 045 € |
LE MECANISME DE LA REDUCTION D'IMPÔT (cependant commun aux 2 secteurs)
Le taux de la réduction
Le plafonnement de la réduction
La base de la réduction d’impôt procurée par l’investissement est de :
150 000 € x 54% = 81 000 € sur 5 ans soit une réduction d’impôt annuelle de 16 200 €
Cependant, la base de la réduction d’impôt est plafonnée :
2 232,93 x 50 m2 = 111 646,5 €
soit une réduction d’impôt totale plafonnée à 60 289,11 € (54% de la base de réduction d’impôt) ;
soit une réduction d’impôt de 12 057,82€ par an pendant 5 ans (10,8% par an pendant 5 ans).
Le prix de revient de l’immeuble s'entend du prix effectivement versé c’est-à-dire le prix du terrain et de la construction majorés des frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement ou TVA).
Les frais de banque n’entrent donc pas dans la base de la réduction d’impôt.
Les frais de banque n’entrent donc pas dans la base de la réduction d’impôt.
Le plafonnement de la réduction
Cette réduction d’impôt est limitée pour les investissements réalisés en 2008 à 2 058 € HT/m² pour toutes les collectivités. Cette limite doit être majorée de la TVA applicable soit 2 232,93 € TTC/m2 pour la Réunion (TVA à 8,5%).
Exemple : logement utilisant des énergies renouvelables de 50m2 acquis en 2008 pour 150 000 € TTCLa base de la réduction d’impôt procurée par l’investissement est de :
150 000 € x 54% = 81 000 € sur 5 ans soit une réduction d’impôt annuelle de 16 200 €
Cependant, la base de la réduction d’impôt est plafonnée :
2 232,93 x 50 m2 = 111 646,5 €
soit une réduction d’impôt totale plafonnée à 60 289,11 € (54% de la base de réduction d’impôt) ;
soit une réduction d’impôt de 12 057,82€ par an pendant 5 ans (10,8% par an pendant 5 ans).
Imputation sur l’IR La réduction d’impôt est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble, ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure.
Le problème de l’imputation du déficit foncier
Exemples :
La réduction d’impôt n’est pas compatible pour un même logement avec l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
Le déficit foncier ainsi généré n’est pas non plus reportable, il est donc perdu.
Le déficit foncier ainsi généré n’est pas non plus reportable, il est donc perdu.
Exemples :
- Investissement Girardin seul (déficit 2000€): le déficit foncier n’est ni imputable sur le revenu global ni reportable, le revenu foncier est égal à 0.
- Investissement Girardin (déficit 2000€) et Investissement foncier (revenu 5000€) : les revenus fonciers sont globalisés, le revenu foncier est égal à 3000€.
- Investissement Girardin (déficit 2000€) et Investissement foncier (revenu 1000€) : la réduction d’impôt n’étant pas compatible avec l’imputation du déficit sur le revenu global, le revenu foncier est donc égal à 0.
FORMALITES ADMINISTRATIVES
Lorsque le logement est loué nu à usage d’habitation principale du locataire, le propriétaire bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle la réduction est demandée :
Sous réserve des décrets d'application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour 2008 et pour la loi de finance 2009.
- l’engagement de louer le bien dans les six mois de l’achèvement pour 6 ans sur papier libre.
- une copie du bail.
- une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire de l’année précédant la conclusion du bail ou, à défaut, de l’année antérieure.
Sous réserve des décrets d'application et des instructions fiscales à paraître pour la loi de finance rectificative pour 2008 et pour la loi de finance 2009.
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